中小户型缩水 北京大户型供应比例创历史新高

2015年11月21日 08:01   编辑:潘秀林   来源:京华时报

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摘要:一向被视为供应少、去化慢的大户型产品,在新的房地产市场形势下,已然翻身成为“新宠”。来自中原地产的一项数据显示,今年以来,三居以上大户型产品的供应比例已经高达60.8%,创历史......

一向被视为供应少、去化慢的大户型产品,在新的房地产市场形势下,已然翻身成为“新宠”。来自中原地产的一项数据显示,今年以来,三居以上大户型产品的供应比例已经高达60.8%,创历史新高。在新旧政策的累积效应下,房地产市场的结构正在被改写,中小户型缩水、大户型当道,或将成为新常态。

三居占比首超六成

据中原地产研究部统计数据显示,北京商品房住宅逐渐改善化,不仅价格高企,从户型面积来看,截至目前供应的37544套商品房住宅中,三居以上比例高达60.8%,这一比例也是历史最高,在过去的2013-2014年,三居占比分别为47.5%与55%。横向对比来看,目前一居室占比仅为4.2%,二居室占比也从去年的39.8%降至34.9%。整体来看,北京楼市已经开始进入大户型化。

事实上,最近几年,北京楼市新建房地产住宅产品户型已经逐渐出现明显变化,中小面积比例明显降低,大户型比例却逐步上升。中原地产数据显示,以去年第一季度为例,三居以上户型占比达到55.3%,这一比例在2013年仅为47.5%。

“房地产市场需要什么,我们就提供什么”,北京某房地产企业营销负责人近日告诉记者,多种迹象均显示,未来大户型产品的供应将成为房地产市场的主力。他说,首先从开发成本来看,地价的持续攀升大大增加了房地产企业的开发成本,出于逐利的考虑,大户型产品的占比正在提升。而从产品设计角度来说,大户型能够更好地满足其对采光、舒适度等的要求,更加迎合目前的房地产市场需求。

房地产市场结构被改写

“大户型的供求活跃,其实和目前房地产市场政策相对宽松、置换需求释放是有关系的”,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,尤其对于北京这样的一线城市而言,整个房地产市场结构势必会逐渐趋于高端化,高端化的一个重要体现就是户型面积持续增加。这也跟购房者购买能力的提升密切相关,预计这一趋势还会延续。

除了信贷政策催热了改善需求的大举入市,刚刚出台的全面二孩政策,也将对现有的市场格局进行彻底地改写。

日前,北京市卫计委发布的初步测算结果显示,全面二孩政策落地后北京2016年新出生人口将达到30万左右,而据媒体估量,这一政策实施后每年将为我国带来600万-700万的人口红利。多数业内人士认为,这一改变将为楼市带来一股强劲的大户型换房潮,住房需求将被急速放大,房地产市场结构也可能被改写。

“从表面来看,家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家,而如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素,家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7人”,亚豪机构副总经理任启鑫说,这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。为了满足新增家庭常住人口的居住需求,中、大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会有所增多。

产品加速细分

房地产市场结构的调整将主要集中在商品房领域。

任启鑫认为,在北京三元结构的构建下,未来自住型商品房的放量将逐渐增加,而根据政策,为满足“夹心层”住房需求而生的自住型商品房的户型设计将以90平方米以下为主,最大户型不超过140平方米,这些房源无法满足新增的改善型需求,因此新增的大户型购房需求,将会更多集中在商品房领域。

随着需求的变化,房地产企业在项目开发及产品布局上也将有所调整,三居、四居等多套型产品供量将明显增多,而面对竞争的增多,房地产市场也将加速细分,户型设计更显差异化。任启鑫告诉记者,未来满足刚改需求的产品设计将以紧凑型布局为主,而针对纯改善型需求,其三居、四居的户型设计将更偏重于舒适型,户型较为开阔,更注重居室的功能性划分,同时,定位于家族大宅高端豪宅的房地产市场需求有望进一步升温。

小户型商住热销

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