地价涨幅快于房价催生地王怪圈

2015年11月24日 08:16   编辑:高伟   来源:经济参考报

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摘要:临近年末,土地市场的翘尾效应愈加明显。在楼市看涨预期下,近两周北京等城市土地密集供应,成交价格也相应走高,并带动土地出让金整体上涨。上周(11月16日-11月22日)全国40大中城市推地总量环比增加4......

临近年末,土地市场的翘尾效应愈加明显。在楼市看涨预期下,近两周北京等城市土地密集供应,成交价格也相应走高,并带动土地出让金整体上涨。

上周(11月16日-11月22日)全国40大中城市推地总量环比增加47%,成交量环比增加59%,房地产住宅用地成交环比增加119%,其中北京、贵阳成交量较大。土地出让金方面,这些城市环比上涨146%。其中,房地产住宅用地出让金为378亿元,环比增加157%。

上周一线城市均有土地入市,整体供需两旺,出让金环比增加两倍有余。其中,北京土地市场尤为典型,密集出让8宗地块,获得土地出让金近248亿元,并且带动一线城市出让金整体上涨。与此同时,二线城市供应量及出让金涨幅也进一步扩大。

土地价格与楼市密切相关,土地市场的看涨预期来自于楼市价格的持续上涨。世邦魏理仕研究部主管中国区执行董事陈仲伟分析认为,根据国家统计局最新发布的数据,10月份成为今年以来房地产价格连续上升的第6个月度。其中,各线城市呈现普涨态势,一线城市为涨幅主要来源。一、二、三线城市环比分别上涨1.2%、0.2%及0.1%。

事实上,今年前10个月,土地价格延续了今年以来整体上行的走势。易居房地产研究院近日发布的最新数据显示,1月至10月,全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米,同比增长13%,增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。从价格看,前10个月土地价格超过前9个月的历史最高价,再创历史新高。

易居研究院研究员谢金龙分析认为,当前房地产市场相对较好,土地价格更高的一线及二线城市,推高了土地购置均价;另一方面,迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升,导致很多城市,尤其是三、四线城市土地价格能涨不能跌,土地价格基本上难以下调。

土地市场价格持续走高,直接导致各类房地产企业土地成本进一步上升。近日,计划登陆A股市场的万达商业披露的招股书显示,2012年、2013年、2014年以及2015年上半年,按建筑面积计算,万达的土地获取成本分别约为人民币1171元/平方米、1096 元/平方米、1187元/平方米,及1667元/平方米。

“今年1月至10月,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%,处于2011年以来的最高值,占比相比2011年高了十个以上的百分点”。谢金龙表示,土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格,土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加,增加地方政府财政收入的同时,降低了房地产开发商的项目开发利润。

值得注意的是,近两周北京丰台、大兴、石景山等远郊区域土地价格屡创新高,区域地王接连出现。土地成交的楼面单价往往接近区域内在售的商品房价格。针对这种“面粉接近面包,甚至高过面包”的现象,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,对于“地王周边房地产项目”而言,能够凭借未来预期在当下实现“平价跑量”无疑是一个最佳选择,“因为虽然房地产价格预期看涨,但未来房地产市场竞争,尤其是产品竞争、客源竞争也将更加激烈”。

他进一步分析指出,当前房地产市场逐渐开始进入“新地王”解套“老地王”的怪圈,而“最后一个接盘者”无疑将要承担空前的房地产市场风险。另有房地产市场分析认为,预计四季度最后阶段,随着土地市场放量进入尾声,土地价格整体仍将继续上行,但增幅有望趋于平稳。

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